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              物業管理知識:房地產抵押注意事項

                (一)房地產抵押應當遵循民事法律原則

                抵押雙方當事人應當依據民事法律原則確定以下事項:

                1.設定房地產抵押時,抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定,雙方當事人也可以協商由房地產價格評估機構評估確定。

                2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現的風險,要求抵押人辦理房產保險的,雙方當事人應當協商議定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的,由抵押人為抵押的房地產投保,保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的,抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險賠償的第一受益人。

                3.企業、事業單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續有效,其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

                4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

                (二)房地產抵押中的房產、地產抵押權設定應當一致

                建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定:“以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押?!薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡嗟盅旱?,該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押?!?/p>

                (三)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

                房地產抵押是為擔保債權而建立的法律關系,因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權,否則就無法成就所擔保的債權。根據這一原則,房地產抵押后,該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產設定兩個以上抵押權的,抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人,以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的,兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

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